කර්මාන්ත පුවත්
CES ණය ආයෝජන දේපළ සඳහා මූල්යකරණය සඳහා DSCR භාවිතා කරන ආකාරය
දේපළ වෙළඳාම් ආයෝජකයින් සඳහා, සංවෘත-අන්ත දෙවන (CES) ණයක් පුද්ගලික ආදායම මත රඳා නොසිට, හිමිකරුවන් නොවන අත්පත් කරගත් දේපල සඳහා මූල්යකරණය කිරීමට අද්විතීය ක්රමයක් ලබා දෙයි. ණය සේවා ආවරණ අනුපාතය භාවිතා කිරීමෙන් (ඩීඑස්සීආර්) සුදුසුකම් ලැබීමට, මෙම දේපල ආදායම් මත පදනම් වූ ණය කුලී මුදල් ප්රවාහය කෙරෙහි අවධානය යොමු කරන අතර, ඒවා කළඹ පරිමාණය කිරීම සඳහා වඩාත් සුදුසු වේ. CES ණය මුදල් ප්රවාහ පාදක ණය දීම සඳහා ක්රියා කරන ආකාරය සහ ඒවා ක්රීඩාව වෙනස් කරන්නෙකු වන්නේ මන්දැයි ගවේෂණය කරමු.
CES ණයක් යනු අමතර දිනුම් ඇදීම් වලට ඉඩ නොදෙන ස්ථාවර කාලීන දෙවන උකසකි, එය බොහෝ විට හිමිකරු නොවන වාඩිලාගෙන සිටින ණය සඳහා ප්රාථමික ණයක් සමඟ භාවිතා වේ. පුද්ගලික ආදායම් සාක්ෂි අවශ්ය විය හැකි සාම්ප්රදායික දෙවන උකස් මෙන් නොව, ආයෝජන දේපල සඳහා සංවෘත දෙවන ණයක් සුදුසුකම් තක්සේරු කිරීම සඳහා DSCR භාවිතා කරයි. ණය සේවා ආවරණ අනුපාතය දේපලක වාර්ෂික කුලී ආදායම එහි ණය බැඳීම්වලට එරෙහිව මනිනු ලබන අතර, පළමු සහ දෙවන උකස් ගෙවීම් (ප්රධාන, පොලී, බදු, රක්ෂණ සහ HOA ගාස්තු) ඇතුළත් වේ. 1.0 හෝ ඊට වැඩි DSCR එකක් මඟින් දේපලෙහි ආදායම එහි ණය ආවරණය කරන බව පෙන්නුම් කරයි, ණය දෙන්නන් සාමාන්යයෙන් මුදල් ප්රවාහ පාදක ණය දීම සඳහා 1.25 ට වැඩි කැමැත්තක් දක්වයි.
මෙම පුද්ගලික ආදායම් සත්යාපන ප්රවේශය ප්රධාන ආකර්ෂණයකි. ආයෝජකයින්ට W-2 හෝ බදු ප්රතිලාභ අවශ්ය නොවේ; ඒ වෙනුවට, ණය දෙන්නන් දේපලෙහි කුලී විභවය තක්සේරු කරන අතර, සංකීර්ණ මූල්ය ඇති අයට CES ණය ලබා ගත හැකිය. ඔවුන් විදේශීය ජාතිකයන් ද වන අතර, ජාත්යන්තර ආයෝජකයින්ට දේශීය ආදායම් වාර්තා නොමැතිව එක්සත් ජනපද දේපළ වෙළඳාම් වලට පිවිසීමට ඉඩ සලසයි. නිදසුනක් වශයෙන්, විදේශීය ජාතිකයෙකුට පුද්ගලික ආදායම් බාධක මඟ හරිමින් 1.3 ක DSCR සමඟ මාසිකව ඩොලර් 4,000 ක් උපයන කුලී දේපලක් සඳහා CES ණයක් ලබා ගත හැකිය.
Piggyback ok ව්යුහයන් නම්යශීලී බව වැඩි දියුණු කරයි. සංවෘත-අවසාන දෙවන ණයක් මඟින් මූලික ගෙවීම් හෝ ප්රතිසංස්කරණ ආවරණය කළ හැකි අතර, එය පෙර වියදම් අඩු කිරීම සඳහා පළමු උකසක් සමඟ යුගලනය කළ හැකිය. ඩොලර් 500,000 ක කුලී දේපලක් ඉලක්ක කරගත් ආයෝජකයෙකු සිතන්න: පළමු උකසක් 75% ($375,000) ආවරණය කරයි, සහ CES ණයක් ඉතිරි 20% ($100,000) සඳහා අරමුදල් සපයයි, ඉතිරිව ඇත්තේ 5% ක් පමණි. මෙම පිටුවරක්ෂිතයතවදුරටත් ආයෝජන සඳහා ද්රවශීලතාවය.
කෙසේ වෙතත්, DSCR මත පදනම් වූ CES ණය සඳහා අවවාද ඇතුළත් වේ. දෙවන උකස් සඳහා පොලී අනුපාත බොහෝ විට ඉහළ වන අතර ඒකාබද්ධ ණය-වටිනාකම (CLTV) අනුපාත 75-85% දක්වා සීමා විය හැක. පුරප්පාඩු හෝ වෙළඳපල මාරුවීම් දේපල ආදායම මත පදනම් වූ ණය සඳහා ද බලපෑ හැකිය, එබැවින් ආයෝජකයින් ශක්තිමත් කුලී ඉල්ලුමක් සහතික කළ යුතුය. මෙම සාධක තිබියදීත්, CES ණය වැනි හිමිකරු නොවන ණය, විශේෂයෙන් පුද්ගලික ආදායම් සත්යාපනයක් නොමැති වීම සහ විදේශීය ජාතික විකල්ප ප්රවේශ්යතාව සමඟ කළඹ වර්ධනය සඳහා අසමසම අවස්ථා ලබා දෙයි.